Sekarang, Warga Negara Asing (WNA) dapat membeli properti berupa hunian tempat tinggal di Indonesia dengan sangat mudah. Warga Negara Asing (WNA) Cukup dengan bermodal keimigrasian seperti paspor, visa, atau izin tinggal saja (KITAS).

Hal tersebut sudah sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 yang berbicara tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Selain itu, Kementerian ATR/BPN juga mengeluarkan Petunjuk tentang Pelaksanaan Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 yang berisi tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing.

Dengan mudahnya saat ini WNA dapat membeli properti di Indonesia, apakah sudah ada yang tertarik dan berminat untuk membelinya?

Wakil Ketua Umum DPP Realestat Indonesia yang bergerak di bidang Hubungan Luar Negeri Rusmin Lawin mengatakan, saat ini sudah mulai banyak WNA yang berminat untuk bisa membeli hunian rumah atau apartemen di Indonesia.

Pada saat Rusmin Lawin (Wakil Ketua Umum DPP Realestat) ke Shanghai dan berbicara di forum Asia Pacific Property Conference ini ada 3 hal yang sangat menarik bagi mereka terkait Indonesia.

1. Pertama tentang (IKN) Nusantara, yang merupakan Ibu Kota baru Indonesia di berlokasi di Kalimantan
2. kedua tentang kepemilikan Hunian Properti (Rumah atau Apartemen) oleh orang asing, mereka sudah bisa beli Rumah atau Apartemen dengan paspor terutama untuk properti daerah Jakarta, Bali, dan Batam untuk lokasi terakhir karena dekat dengan Negara Singapura.

Untuk Warga Negara Asing (WNA) yang berminat untuk membeli properti di Indonesia pun cukup beragam. Mulai dari warga negara (WN) China hingga Negara Amerika Serikat (AS).

Warga Negara Asing yang paling berminat memiliki Hunian Properti di Indonesia adalah dari Negara China, Hong Kong, Korea, Japan, dan terutama dari Negara Australia. Jangan lupa juga AS dan Eropa.

Menurut Rusmin Lawin (Wakil Ketua Umum DPP Realestat) Untuk Hunian yang diminati kebanyakan Apartemen untuk Kota Jakarta, dan untuk jenis properti yang banyak diminati di Bali adalah Vila.

Adapun, tujuan dari Warga Negara Asing (WNA) membeli properti tersebut pun beragam. Ada yang bertujuan untuk investasi, membeli rumah untuk liburan, dan ada yang untuk usaha khususnya di Jakarta. Properti tersebut khusus untuk product yang dapat ‘time sharing’.

yang dimaksud product yang time sharing, properti yang pengelolahannya tetap di tangan developer biasanya properti yang bisa Time Sharing Apartemen atau Unit Hotel yang dijual ke publik.

3. Yang Ketiga Tentang Kereta Cepat Whoosh, Rusmin Lawin (Wakil Ketua Umum DPP Realestat) jugaa mengatakan bahwa para Investor di forum tersebut juga sangat antusias untuk mencoba kereta cepat Whoosh. Para Investor sangat sangat terkagum-kagum dengan Kereta Cepat Whoosh karena menjadi yang pertama di buat diluar china yaitu dibangun di Jakarta. Dan mereka sangat ingin untuk mecoba karena Kereta Cepat Whoosh merupakan buatannya China sehingga mereka ingin mencobanya beramai-ramai. Jadi ternyata Kereta Cepat Whoosh juga dapat menjadi pemicu bangkitnya tourism.

Berikut Persyaratan tentang bagaimana Warga Negara Asing dapat membeli Properti di Indonesia :

REGULASI KEPEMILIKAN HUNIAN ORANG ASING SECARA GARIS BESAR :

• Syarat Pembelian: Paspor, Visa, atau izin tingal
• Rumah Tapak: Hak Pakai (alas tanah negara, hak milik, atau hak pengelolaan)
• Rumah Susun: Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (alas Hak Pakai atau HGB)
• Jangka waktu 30 th + 20 th + 30 th
• Pasca UUCK Rusun setelah SLF 30 + 20 th, untuk Tanah HPL bisa 30 + 20 + 30 th)
• Dapat diwariskan
• Rumah Tapak (sebelumnya disebut Rumah deret dan rumah
• tunggal)
• Tidak ada keharusan 1 thn kembali ke Indonesia
• Dapat untuk rumah primary dan secondary (sebelumnya hanya utk rumah baru)
• Bisa dialihkan WNA 🡪 WNI –perubahan hak jadi HGB (untuk Rumah Tapak, pengalihan SHMSRS utk Rumah Susun)
• Diberikan Visa/Izin Tinggal Rumah Kedua/GOLDEN VISA dengan syarat tertentu
• Diaspora dengan harga 75% dari harga maksimal

Tipe Hunian (Object) Yang Dapat Dibeli Orang Asing :

Rumah Tapak – Maksimal Luas Tanah 2000m2 :

• Rumah dibangun di atas tanah dengan Hak Pakai
• Harga Minimal (halaman 30)
• Rumah Tapak yang diperuntukkan untuk tempat tinggal (hunian).

Apartemen – Tidak ada batasan ukuran dan jumlah unit :

• Apartemen dibangun di atas tanah dengan HGB atau Hak Pakai
• Apartemen dibangun di atas tanah dengan HGB atau Hak Pakai di atas HPL
• Apartemen dengan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (Strata Title)
• Harga Minimal (halaman 30)
• Apartemen yang diperuntukkan untuk tempat tinggal (hunian).

Batas Harga Minimal bagi Warga Negara Asing (WNA) :

Pajak dan Biaya untuk Pembelian Properti di Indonesia :

• PPN 11% Nilai transaksi
• BPHTB 5% nilai transaksi atau 5% NJOP tinggi mana
• PPnBM 20% nilai transaksi diatar Rp 30 Milyar
• PPH 22 – Transaksi Mewah 5% nilai transaksi diatas Rp 5Milyar
• Biaya Pengikatan Perjanjian Jual Beli 1% dari nilai transaksi
• Biaya Akta Jual Beli 1% dari nilai transaksi
• Biaya Transfer Kepemilikan Fee notaris (2-3% nilai transaksi)
• PNBP 1/1000 nilai transaksi +Rp.50.000
• PBB 5% Nilai Jual Kena pajak (40%* NJOP)

Kesimpulan Singkat :

Harga Minimal :

1. Rp 3-5 miliar untuk Rumah Tapak
2. Rp 1-3 miliar untuk Rumah Susun
3. Berbeda di tiap wilayah (provinsi)

Batasan :

Rumah Tapak:

• Sebatas 1 unit
• Tidak lebih luas dari 2000m2

Rumah Susun:

• Tidak ada Batasan (kecuali harga unit)

Jangka Waktu :

• Rumah Susun dengan HMSRS : 30 + 20 + 30 tahun
• Rumah Tapak dengan Hak Pakai : 30 + 20 + 30 tahun

KPR/KPA :

• Belum boleh (Bank Nasional Indonesia)

Persyaratan Imigrasi :

• Visa, Paspor atau Izin Tinggal, Visa Rumah Kedua atau Golden, Visa setelah membeli hunian di Indonesia